Итак, свершилось. То, о чем долгое время спорили, за что одни приводили в пример московского мэра Ю.М.Лужкова, а другие приводили в качестве главного недостатка его управления городом, стало законодательно оформленной реальностью. Речь идет о праве собственности на земельные участки, а, следовательно, о возникновении рынка столичной земли. Закон г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 23 «О землепользовании и застройке в городе Москве» легитимизировал в столице собственность на землю, переведя таким образом Москву в единое правовое поле Российской Федерации. В настоящей статье постараемся дать краткий анализ этого нормативного акта и предположить, что принятие этого закона даст жителям и участникам экономической жизни города.

Долгое время на протяжении всей новейшей истории нашей страны законодательные акты Москвы не совпадали, а иногда, и прямо противоречили федеральным. Впрочем, с приходом к руководству страной В.В.Путина такая практика в субъектах федерации прекратилась, и вот эта тенденция докатилась до Москвы. Анализируемый закон во многих своих положениях повторяет Земельный кодекс, вступивший в силу 31 октября 2001 г.

В первой главе декларируется, что все земли, расположенные на территории г. Москвы (коротко — земли в г. Москве), относятся к категории «земли поселений», отделены городской чертой от земель других категорий и используются и охраняются как основа жизни и деятельности населения. В остальных статьях главы даются определения основных понятий, и перечисляются полномочия исполнительных и законодательных органов власти в области землепользования и застройки.

Глава вторая посвящена правам на землю, их возникновению и прекращению. Неожиданности начинаются уже в 5 статье, которая называется «Собственность на землю в г. Москве», и где упоминаются лишь государственная собственность, подлежащая разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы, и порядок передачи земельных участков в собственность муниципальных образований. При этом о частной собственности, т. е. собственности граждан и юридических лиц, не сказано ни слова.

В статье 6, описывающей порядок отчуждения земельных участков, находящихся в собственности города указывается, что исключительное право на приватизацию участков под зданиями, строениями, сооружениями имеют собственники данного недвижимого имущества. Учитывая, что собственниками недвижимости могут быть физические и юридические лица, приходим к выводу, что частную собственность на землю в Москве рассматриваемый закон все же вводит.

Порядок передачи земельного участка по итогам выполнения инвестиционного контракта по строительству предусматривает определение стоимости передаваемой собственности. Стоимость таких земельных участков согласно со статьей 8 определяется Правительством Москвы в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности и правовыми актами города с учетом ставок земельного налога дифференцированных в соответствии с оценкой земель Москвы. В то же время федеральное законодательство об оценочной деятельности, например Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих субъектам РФ (ст. 8), при этом оценщик не может являться заказчиком, т. е. в данном случае Правительством Москвы (ст. 16). Кроме того, статья 14 ФЗ «Об оценочной деятельности…» дает право оценщику самостоятельно применять те или иные методы оценки. Да и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р нигде не упоминают метод расчета, основанный на ставках земельного налога. Таким образом, норма утвержденная п. 2 ст. 8 Закона «О землепользовании и застройке…» является, мягко говоря, некорректной, а, по сути, прямо противоречащей федеральным нормам.

Несколько следующих статей повторяют и развивают нормы Земельного кодекса о возможности граждан бесплатно приобрести в собственность земельные участки, предоставленные им в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование. Никаких неожиданностей здесь не наблюдается, поэтому не будем подробно останавливаться на этих нормах. Единственное, что хочется отметить как положительный момент, это то, что жители индивидуальных жилых домов в таких районах столицы, как например, Косино-Ухтомский или поселок Восточный, наконец смогут получить в собственность свои участки земли. А то до недавнего времени складывалась парадоксальная ситуация, когда деревенский дом за МКАД стоил дороже, чем в черте города.

Четырнадцатая статья рассматриваемого закона г. Москвы гласит, что основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы является аренда, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка. На практике это, скорее всего, будет означать, что землю в собственность смогут получить исключительно собственники зданий, строений, сооружений, остальным придется довольствоваться арендой сроком до 5 лет. Это уже неплохо, т. к. приобретение в собственность земельных участков под капитальными зданиями и, следовательно, вовлечение земли в рынок объектов московской недвижимости будут способствовать образованию единых объектов недвижимости, реализации принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Этому будет способствовать и минимальный срок аренды участков под зданиями, строениями, сооружениями, установленный в размере 25 лет.

После введения в действие Земельного кодекса, который законодательно оформил возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Эта законодательная норма особенно важна для городов, особенно крупных. Зачастую в Москве в одном здании разные помещения имеют разных правообладателей, при этом правообладатели владеют этими помещениями на разных вещных правах. Такие обстоятельства определяли сложность оформления договоров аренды с, так называемыми, «дольщиками». В качестве иллюстрации приведем такой пример: оформление договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Территориальные объединения регулирования землепользования начали только восемь месяцев спустя выхода Земельного кодекса. До этого времени центральный аппарат Москомзема разрабатывал порядок заключения таких договоров, согласовывал форму договора с Москомрегистрацией и т. п. Тем не менее, множество технических вопросов было не урегулировано, и оформление договоров с «дольщиками» шло с трудом. Например, никто не знал, надо ли собирать всех «дольщиков» для заключения договора при обращении в Москомзем одного из них.

Для разрешения всех вышеозначенных трудностей в 16 статье закона «О землепользовании и застройке…» подробно описан порядок заключения договоров аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно ему в случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании права на безусловное вступление в этот договор.

Если отдельные части здания, сооружения находятся в аренде, то срок аренды земельного участка устанавливается равным максимальному сроку, установленному в договорах аренды данного здания или помещений в нем. При наличии в здании собственников и арендаторов помещений договор аренды земли заключается на срок не менее 25 лет, а в тексте договора устанавливается требование к арендатору помещений в здании о его выходе из договора аренды земельного участка при прекращении действия договора аренды помещения в указанном здании.

Столь подробные инструкции по решению наболевшей проблемы, заложенные в тексте закона не могут не быть отмечены, в качестве безусловного плюса.

Исполнительная власть Москвы в течении девяти лет директивно задавали цены на земельные участки (в виде стоимости выкупа прав аренды земельного участка). Нежелание Правительства менять что-либо в этой практике объясняет п. 1 ст. 24, гласящий, что за право на заключение договора аренды земельного участка взимается плата в размере и на условиях, определенных Правительством Москвы. Данный пункт противоречит Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. По этим Правилам… исполнительный орган государственной власти начальную стоимость земельного участка или начальный размер арендной платы определяют на основании отчета независимого оценщика.

Резюмируя все сказанное, отметим, что сам факт принятия закона, реализующего на территории Москвы положения Земельного кодекса, безусловно, заслуживает одобрения. Конечно, нормативный акт не лишен недостатков, в частности, упорное нежелание администрации города привлекать на земельный рынок независимых оценщиков, подробно рассмотренное в настоящей статье. В качестве плюсов можно отметить урегулирование порядка оформления договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, законодательно закрепленное единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также определение размеров административных штрафов за различные виды земельных правонарушений. В целом можно надеяться, что выполнение на практике положений закона «О землепользовании и застройке…» будет способствовать развитию и активизации московского земельного рынка.

 предыдущая статья | следующая статья 

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение