Важнейшим вопросом в сфере управления и регулирования земельных отношений является оборот земель. В соответствии со статьЈй 129 Гражданского кодекса Российской Федерации под оборотоспособностью земель (земельных участков), как объектов гражданских прав, подразумевается их свободное отчуждение или переход от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), либо иным способом в той мере, какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Особое внимание необходимо уделять вопросам, связанным с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, так как одним из направлений аграрной реформы является перераспределение сельскохозяйственных угодий в пользу эффективного собственника.

Сейчас вопрос их оборота стоит наиболее остро. Это обусловлено тем, что в связи с растущей численностью населения возрастает потребность людей в продуктах питания. Так, например, по данным ВОЗ норма питания для одного человека должна составлять 2700 v 2800 ккал в день. Однако в России фактически потребляется 1960 ккал в день, что составляет около 70% от необходимой нормы.

До 1950 года в мире в основном преобладал экстенсивный путь развития сельского хозяйства, когда прирост продукции, главным образом, обеспечивался ростом обрабатываемых площадей. В настоящее время сельское хозяйство развивается путем его интенсификации. Это происходит из-за того, что резервы продуктивных земель, не требующих больших вложений трудовых и денежно-материальных затрат, исчерпаны. Возникла проблема повышения экономической эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения.

В связи с этим реформа 90-х годов в России в основном коснулась земель сельскохозяйственного назначения посредством их перераспределения и передачи более эффективному земельному собственнику v крестьянским (фермерским) хозяйствам (далее КФХ). Сельским и городским жителям были бесплатно переданы в собственность миллионы гектаров продуктивных земель. Они получили земельные участки под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств и организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Была проведена реорганизация 23,5 тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га их земель. В итоге 11,8 млн. работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств (270,2 тыс. хозяйств), в распоряжение которых передано 13,8 млн. га земель. Создан фонд перераспределения земель на площади около 32 млн. га. В собственность граждан передано 138 млн. гектаров, что составляет 63 процента всех сельскохозяйственных угодий страны. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. В настоящее время в России уже осуществлено порядка 5,2 млн. зарегистрированных сделок с земельными участками на площади 72,2 млн. га, из которых 90,7% (4,7 млн.) приходится на аренду государственных и муниципальных земель. Создана автоматизированная система государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В ряде регионов осуществлена массовая оценка земель и ценовое зонирование территорий.

Однако в связи с перераспределением сельскохозяйственных угодий десятки миллионов гектаров земли были выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. Это обусловлено тем, что при отмене дотаций на продукты питания, которые составляли в советский период около 80%, платежеспособный спрос на них резко снизился, что сделало сельскохозяйственное производство в условиях экономики переходного периода не выгодным. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации.

Отсутствие четкой, структурированной законодательной базы сделало земельные отношения крайне политизированными. Сложившаяся ситуация явилась предпосылкой для создания и осуществления новой земельной реформы, целью одного из этапов которой стало разработка и совершенствование нормативной базы регулирования земельных отношений, а также создание механизма, обеспечивающего приватизацию земель, развитие их оборота.

При решении проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения выделяются следующие основные аспекты:

• Политический, реализующий одно из основных направлений аграрной реформы путем создания нового земельного строя и перераспределения земель среди эффективных собственников.
• Экономический, обеспечивающий продовольственную безопасности страны путем улучшения макроэкономической динамики, повышения доходов населения и соответственно улучшения качества питания.
• Правовой, отвечающий за создание юридически обоснованной правовой базы, регулирующей оборот земель сельскохозяйственного назначения.
• Социальный, направленный на создание конкурентно способного земельного рынка и обеспечивающий свободный доступ лиц на данный рынок, а также социально справедливое перераспределение земель.

В рассматриваемой работе проводится подобный анализ правового аспекта оборота земель сельскохозяйственного назначения.

25 октября 2001 года был принят Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ), разрешивший проблему рыночного оборота земель и узаконивший частную собственность на землю. Однако ЗК РФ было установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения будет регулироваться специальным Федеральным законом (пункт 6 ст.27 ЗК РФ). Федеральный закон LОб обороте земель сельскохозяйственного назначенияЃ был призван определить вопросы, связанные с использованием земельных долей (статья 79 ЗК РФ), регулированием перехода прав на земельные участки от одного лица к другому (статьи 81, 82 ЗК РФ), определение предельных размеров земельных участков в собственности одного лица и другие правовые нормы.

Федеральный закон LОб обороте земель сельскохозяйственного назначенияЃ (далее ФЗ LОб обороте-Ѓ), принятый 24 июля 2002 года решил поставленные проблемы весьма не однозначно. К примеру, статья 4, где устанавливаются требования к предельным размерам земельных участков из земель с/х назначения. В 1-м пункте устанавливается, что минимальный размер земельных участков, который должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации о землеустройстве, определяет субъект Российской Федерации. Действительно, установление таких размеров будет препятствовать образованию чересполосицы, вкрапленности, мелкоземелью.

Однако во 2-м пункте этой же статьи прописано, что установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такая норма влечет за собой образование сколь угодно большого по площади общего размера земельных участков. Ведь, что такое Lне может быть менее чем 10%Ѓ? Это значит, что в одних руках может быть сосредоточено и 30%, и 50 %, и все 100% сельскохозяйственных угодий района (в зависимости от решения субъекта Российской Федерации). Даже если взять минимально возможный вариант v 10%. То почему именно 10 %, а не 5%, или же не 1%? Исходя, из каких нормативов была установлена эта величина, ставшая своеобразной точкой отсчета при определении размера общей площади земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, для всех 89 субъектов РФ? К, сожалению, ответов на этот вопрос в ФЗ LОб обороте-Ѓ нет. Более того, пункт 2 статьи 4 касается только граждан Российской Федерации, из чего следует, что предельные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для юридических лиц вообще не определены.

Статья 5 рассматриваемого закона определяет обязанности лиц по отчуждению земельных участков и земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. В статье установлено, что земельные участки, приобретенные в собственность до вступления в силу настоящего закона (если это влечет нарушение требований статьи 4), подлежат отчуждению в течение года с момента вступления в силу данного ФЗ LОб обороте-Ѓ. Иными словами,указанный закон имеет обратную силу и речь идет о понуждении земельных собственников к продаже своих участков. Отсюда следует, что собственники крестьянских (фермерских) хозяйств и другие индивидуальные предприниматели, в руках которых сосредоточено значительно меньше, чем 10 % земель с/х назначения района (норма прописанная в статье 4 ФЗ LОб обороте-Ѓ), обязываются продавать свои земельные участки, что противоречит конституционным нормам, в которых сказано: LГраждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землюЃ (статья 36 Конституции Российской Федерации). Необходимо отметить также, что на основании пункта 3 статьи 5 ФЗ LОб обороте-Ѓ в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести такой земельный участок на торгах, его должен приобрести субъект Российской Федерации по начальной цене торгов, которую устанавливает собственник.

Из этого следует, что денежные средства на покупку таких земельных участков должны быть прописаны в бюджете субъекта Российской Федерации. В настоящем бюджете такие средства не отражены.

Нормы, прописанные в 4 и 5 статьях ФЗ LОб обороте-Ѓ так же противоречат антимонопольному законодательству Российской Федерации. Они способствуют установлению доминирующего положения на рынке земель сельскохозяйственного назначения, что в свою очередь создает условия для недобросовестной конкуренции. В соответствии с законом РСФСР от 22.03.91 Ѓ948-1 (ред. 09.10.2002) LО конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынкахЃ доминирующим признается положение хозяйствующего субъекта, доля которого на рынке определенного товара составляет 65% и более. Такое положение в соответствии с 2 пунктом 4 статьи ФЗ LОб обороте-Ѓ на рынке земель сельскохозяйственного назначения вполне допустимо. Но противозаконным действием является не само доминирующее положение, а факт злоупотребления им. В соответствии с Приказом 03.06.94 Ѓ67 Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур LО методических рекомендациях по определению доминирующего положения хозяйствующего субъекта на товарном рынкеЃ под злоупотреблением доминирующим положением понимаются все формы использования хозяйствующим субъектом своего положения, ограничивающие конкуренцию и ущемляющие интересы других хозяйствующих субъектов и граждан.

Ограничение конкуренции на рынке земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, и на рынке сельскохозяйственной продукции с введением в действие ФЗ LОб обороте-Ѓ произойдет автоматически, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 4 рассматриваемого Закона, вход на такой рынок будет строго ограничен и доступен для узкого круга высоко обеспеченных лиц (в лучшем случае десяти человек).

Интересы других хозяйствующих субъектов будут ущемлены так же тем, что даже при изыскании необходимых средств на приобретение земельного участка в соответствии с требованиями ФЗ LОб обороте-Ѓ, такая возможность исключена, так как рынок земель сельскохозяйственного назначения будет занят другими собственниками.

Не достаточно четко в рассматриваемом законе прописаны вопросы регулирования оборота земельных долей. В пункте 1 статьи 5 ФЗ LОб обороте-Ѓ устанавливается, что, если в собственности лица оказалась доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и это повлекло нарушение статей 3 и 4 настоящего Закона, такой участок подлежит отчуждению в течение года со дня вступления в силу ФЗ LОб обороте-Ѓ. Однако в статье 3 рассматриваемого закона нет упоминания о земельной доле. А в статье 4 понятие земельной доли используется только в третьем абзаце первого пункта, где прописано, что Lне допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодийЃ, если его размер меньше допустимого для мелиорируемых земель в соответствии с законодательством Российской Федерации о землеустройстве. Таким образом, предельные размеры земельных долей определены только в случае их выделения из искусственно орошаемых земель.

К сожалению, в ФЗ LОб обороте-Ѓ никак не прописаны требования к квалификации лиц, имеющих право на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Это дает возможность приобретать сельскохозяйственные угодья людям далеким от проблем сельского хозяйства, ставящих целью не занятие сельскохозяйственным производством, а получение прибыли с приобретаемых земель путем их передачи в аренду по сколь угодно высоким ценам, либо получения нетрудового дохода выраженного рентой.

Наличие товарооборота является обязательным условием для развития и функционирования любого рынка. Однако при этом необходимо помнить, что рынок земель в целом и рынок земель сельскохозяйственного назначения в особенности, занимает одно из ведущих мест в политической и экономической структуре государства. Поэтому к вопросу оборота земель необходимо подходить с повышенным вниманием.

По мнению авторов при реализации правового аспекта оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимо:

1. Привести ФЗ LОб обороте-Ѓ в соответствие с законом высшей юридической силы, представленный на территории России Конституцией РФ; антимонопольным законодательством и другими нормативными правовыми актами, регулирующими земельный оборот, то есть:
   • Определить предельные размеры земельных участков таким образом, чтобы с одной стороны объект не терял бы инвестиционной привлекательности, а с другой v давал возможность развиваться ранее созданным сельскохозяйственным производственным единицам.
2. Создать такие правовые механизмы, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, которые соответствовали бы сложившемуся мировому опыту в этой сфере. Иными словами:
   • установить жесткий оговоренный срок, в течение которого земли сельскохозяйственного назначения должны быть запущены в эксплуатацию.
   • предъявлять требования к наличию бизнес-плана организации производства и территории на выкупаемый земельный участок
   • обеспечить строгое следование целевому назначению земель (только для ведения сельскохозяйственного производства)
   • предъявлять требования к наличию сельскохозяйственного образования или опыта работ в сельском хозяйстве у потенциального пользователя сельскохозяйственных угодий
   • выкуп государством неиспользуемых сельскохозяйственных земель.
   • регулировать скупку земель банками, имеющими на это право от имени государства.

Однако необходимо отметить, для успешного решения проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения политический, экономический, правовой и социальный аспекты должны находиться в тесной взаимосвязи, соответствовать и дополнять друг друга. Поэтому при детальном анализе каждого из аспектов возможна некоторая корректировка приведенных выше принципов.

следующая статья 

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение