Принятие в 2001 г. нового Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и введение в действие гл. 17 <Право собственности и другие вещные права на землю> Гражданского кодекса Российской Федерации стали ключевыми моментами в развитии земельных правоотношений в современной России. Последовавшие изменения законодательства, а также принятие новых нормативных актов показали стремление законодателя к дальнейшему совершенствованию правового регулирования в данной сфере. Однако далеко не каждый инвестор проектов, так или иначе связанных с землей, согласится с мнением, что земельное законодательство и практика его применения стали ясными, эффективными и действительно направлены на привлечение инвестиций.

В настоящей статье рассматриваются наиболее частые вопросы правового характера и практические проблемы, связанные с приобретением прав на земельные участки в России. Речь пойдет прежде всего о случаях, когда земельные участки приобретаются или арендуются с целью строительства промышленных объектов <с нуля> - greenfield projects.

Выбор места расположения промышленного объекта и земельного участка

Один из первых вопросов начинающего инвестора: <Можно ли приобрести в собственность или хотя бы в аренду земельный участок с целью строительства промышленного объекта?> Несмотря на кажущуюся простоту вопроса, на практике ответ обусловлен множеством различных факторов.

Возможность приобретения или аренды земельных участков зависит от выбора места для строительства, в частности от наличия подходящих участков. Следует учитывать, что, несмотря на огромную территорию Российской Федерации, процентное соотношение земель промышленности и иного специального назначения¹, которые в первую очередь предназначены для застройки промышленными объектами, с землями других категорий достаточно невелико. Так, согласно данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости² по состоянию на 1 января 2004 г. эти земли составляли всего 1%, или 17,0 млн га (рис. 1).

Строительство промышленных объектов возможно и в производственных зонах в пределах земель поселений, однако при этом согласовать их размещение в границах соответствующего поселения достаточно трудно, прежде всего из-за необходимости соблюдения градостроительных, экологических, санитарных и иных норм и предписаний.

Безусловно, существуют альтернативные варианты подбора подходящих земельных участков. Например, на практике зачастую приобретаются права на участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, после чего данные участки переводятся в категорию земель промышленности и иного специального назначения. Потенциал использования таких земель гораздо выше, чем, например, земель промышленности и иного специального назначения (рис. 1).

Тем не менее необходимо учитывать, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в государственной или муниципальной собственности, то его аренда или приобретение с целью строительства промышленного объекта не допускаются. Даже если участок берется в аренду не для целей строительства промышленного объекта или приобретается у лиц, владевших им на правах частной собственности, процесс его перевода в категорию земель промышленности и иного специального назначения займет несколько месяцев - обычно не менее шести. При этом перевод сельскохозяйственных угодий³ из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается согласно ст. 7 недавно вступившего в силу закона 'О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую' только в исключительных случаях.

Кроме того, зарубежные инвесторы должны учитывать, что согласно закону 'Об обороте земель сельскохозяйственного назначения' иностранные граждане и юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц составляет более 50%, могут обладать участками или долями в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Соответственно промежуточное (для перевода в другую категорию) приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения для таких лиц исключается.

При поиске земельных участков следует принимать во внимание и тот факт, что большая их часть находится в государственной или муниципальной собственности. Согласно данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2004 г. в собственности юридических лиц находилось 0,3% (5063,6 тыс. га), а в собственности граждан - 7,3% (124194,3 тыс. га) всех российских земель (рис. 2).

Более того, в некоторых субъектах Российской Федерации отыскать земельные участки (особенно незастроенные), находящиеся в частной собственности, чрезвычайно сложно. Например, сравнительно недавно появилась информация о первых случаях приватизации земельных участков под уже существующими объектами недвижимости в Москве. Такая ситуация объясняется как неэффективной реализацией закона <О разграничении государственной собственности на землю>, так и тем, что многие субъекты Российской Федерации предпочитают сдавать землю в аренду и не всегда готовы продавать ее, в том числе предоставлять возможность выкупа участков под существующими объектами недвижимости. Примером может служить ст. 14 закона г. Москвы <О землепользовании и застройке в городе Москве>, которая гласит: <Когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности города Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы>.

Так как земля в России находится главным образом в государственной и муниципальной собственности, рассмотрим основные особенности приобретения прав на такие земельные участки.

Аренда и приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков под строительство осуществляется либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с проведением такового. При этом по общему правилу в первом случае земельные участки предоставляются либо в собственность, либо в аренду, а во втором - только в аренду.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит из следующих основных этапов:

1. Проведение работ по формированию земельного участка, которые включают подготовку проекта границ и их установление на местности, указание разрешенного использования, а также определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. Последнее положение, включенное в ЗК РФ только в декабре 2004 г.⁴, на наш взгляд, является необходимым, хотя и запоздалым шагом навстречу инвесторам. До последнего времени стоимость подключения к сетям инженерно-технического обеспечения была камнем преткновения для многих инвесторов. Например, только за подключение к сетям электроснабжения в г. Москве требовали несколько миллионов долларов. Можно предположить, что введение указанной нормы ЗК РФ облегчит положение инвесторов.
2. Государственный кадастровый учет земельного участка.
3. Проведение торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды. Правила организации и проведения торгов утверждены Правительством Российской Федерации⁵
4. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона (открытого или закрытого по форме подачи предложений) либо конкурса (при необходимости установления собственником земельного участка условий/обязанностей по его использованию). Среди наиболее интересных для потенциального инвестора особенностей организации и проведения торгов можно отметить следующие:
   • извещения о проведении торгов, отказы в их проведении, информация о результатах торгов подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации;
   • начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы устанавливаются на основании отчета независимого оценщика;
   • задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы;
   • торги признаются несостоявшимися, если в них участвовало менее двух претендентов.

   Допускается также предоставление участка в аренду без проведения торгов на основании заявлений заинтересованных лиц. В таком случае обязательным условием является предварительная и заблаговременная публикация о наличии предлагаемых участков в случае, если имеется только одна заявка.

5. Подписание протокола о результатах торгов или договора аренды земельного участка, если торги не проводились.
6. Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка в случае, если проводились торги и был подписан протокол об их результатах.
7. Государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок или государственная регистрация договора аренды.

Нельзя забывать, что договор аренды земельного участка считается заключенным (и действительным) только с момента его государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Особенность процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта иная: основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о предоставлении земельного участка. Следовательно, процедура предоставления земельного участка в данном случае инициируется самим заинтересованным лицом и включает следующие этапы:

1. Выбор земельного участка для размещения объекта и принятие решения о согласовании места его размещения. В частности, после подачи заинтересованным лицом заявления осуществляется выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения и проведения необходимых процедур согласования. При этом на органах местного самоуправления лежит обязанность по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

   Результаты оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные границы в соответствии с возможными вариантами их выбора, после чего исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления⁶ принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов, или об отказе в размещении объекта.

2. Формирование земельного участка в порядке, аналогичном приведенному в отношении процедуры предоставления земельного участка без предварительного согласовании места размещения объекта.
3. Кадастровый учет земельного участка.
4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства ⁷.
5. Заключение договора аренды земельного участка.
6. Государственная регистрация указанного договора.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при его местоположении в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

Из вышеприведенных положений ЗК РФ следует, что продажа права на заключение договора аренды земельного участка производится в случаях его предоставления без предварительного согласования места размещения с проведением торгов и при наличии более одного претендента. Тем не менее на практике, например в Москве, выкуп права на заключение договора аренды необходим также и в случае предоставления земельного участка конкретному лицу, даже если отсутствуют какие-либо иные претенденты.

Так, опираясь на положения московского законодательства, например на ст. 23 закона <О землепользовании и застройке в городе Москве> (<за право на заключение договора аренды земельного участка взимается плата в размере и на условиях, определенных правительством Москвы на основании установленного им порядка либо установленных в результате проведения торгов> ⁸ ), столичные власти требуют указанной платы практически в каждом случае предоставления земельных участков в аренду, и суммы, уплачиваемые инвесторами в столице, часто измеряются миллионами долларов.

Иные способы приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки

В качестве альтернативного способа приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки можно назвать передачу каким-либо существующим арендатором своих прав и обязанностей по уже заключенному договору аренды инвестору ⁹. В некоторых городах России даже сложился так называемый вторичный рынок с правами аренды на земельные участки (например, в Москве он существует приблизительно с 1994 г.). Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка допускается без согласия собственника при условии, что договором не предусмотрена обязанность по получению такого согласия либо данный договор заключен на срок более пяти лет ¹⁰. Среди потенциальных <минусов> подобных сделок необходимо отметить часто возникающую необходимость нового согласования разрешенного использования земельного участка и риски перехода всех долгов бывшего арендатора, вытекающих из договора, к инвестору. Последний риск может быть минимизирован путем проведения соответствующей юридической проверки (legal due diligence) перед оформлением передачи прав и обязанностей.

На практике необходимо принимать во внимание и оценивать (как с экономической, так и с юридической точки зрения) каждую конкретную ситуацию, предопределяющую оптимальный способ приобретения прав на конкретный земельный участок и не обязательно ограниченную вышеприведенными примерами. В частности, допустимо рассматривать возможность приобретения долей или акций организации - арендатора земельного участка без оформления или переоформления каких-либо документов, непосредственно связанных с договором аренды (asset deal) ¹¹. Данный способ тем не менее относится скорее к сфере корпоративного права и не является предметом настоящей статьи.

Выкуп собственниками зданий, строений, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Инвестору, который пошел по пути аренды земельного участка, можно посоветовать приватизировать участок после государственной регистрации права собственности на вновь построенный объект недвижимости. Так, ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных участков или на приобретение прав их аренды. Судебная практика последнего времени указывает, что право выбора между арендой и приватизацией принадлежит самому собственнику указанных зданий, строений, сооружений ¹².

На сегодняшний день стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ определяется в порядке, установленном законом <О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации>. В таком случае стоимость выкупа рассчитывается по формуле, которая учитывает ставку земельного налога и устанавливаемый субъектом Российской Федерации специальный коэффициент. Указанный порядок являлся до последнего времени предметом многочисленных дискуссий и споров по причине неадекватного учета особенностей определения стоимости конкретных земельных участков исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости. Зачастую цена выкупа земельных участков в соответствии с данным порядком оказывается гораздо ниже их реальной рыночной стоимости ¹³, а иногда наоборот.

Следуя предложениям Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Правительство России 10 февраля 2005 г. в целом одобрило меры по реализации земельной реформы. В частности, реформа затронет и вышеуказанный порядок приватизации земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. Новый механизм определения выкупной стоимости, появление которого ожидается в ближайшее время, будет, по всей видимости, <привязан> к кадастровой стоимости земельных участков.

Заключение

Развитие земельных правоотношений в России налицо. Принятие за последние несколько лет большого количества нормативных актов, а также процесс их дальнейшей доработки, о чем свидетельствуют недавно вступившие в силу изменения и дополнения, является хорошим знаком для инвесторов.

Тем не менее наличие в законодательстве неустраненных противоречий, недостаточная проработанность отдельных его положений, медленный процесс приватизации земель и не всегда адекватная правоприменительная практика служат серьезными барьерами на пути привлечения инвестиций в экономику России, в частности в промышленное производство.

Инвесторам можно посоветовать максимально ответственно подходить к процессу подбора земельных участков и оформлению прав на них не только с экономической, но также и с юридической стороны, дабы избежать проблем, вызванных незнанием или несоблюдением законодательства.

Примечание

¹Согласно ст. 87 ЗК РФ землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности, землями для обеспечения космической деятельности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и/или эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

²http://www.goscomzem.ru.

³Согласно ст. 79 ЗК РФ к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), в составе земель сельскохозяйственного назначения.

⁴Ст. 16 закона <О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации> от 29.12.2004 г.

⁵Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ ? 808 от 11.11.2002 г.

⁶В Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется по общему правилу органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

⁷Особенности принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства указаны в ст. 32 ЗК РФ.

⁸Методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в Москве утверждена постановлением правительства Москвы ? 522-ПП от 27.07.2004 г.

⁹С юридической точки зрения это подразумевает перемену лица в обязательстве, т. е. новому лицу (в нашем случае инвестору) уступаются все требования и на него переводятся все долги, вытекающие из договора аренды.

¹⁰Право арендатора в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при аренде последнего, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет закреплено п. 9 ст. 22 ЗК РФ и не может быть изменено по усмотрению сторон.

¹¹В данном случае может возникнуть необходимость нового согласования разрешенного использования земельного участка.

¹²Постановление президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации ? 4345/04 от 17.08.2004 г.

¹³Такая ситуация существует, например, в Москве и является одной из причин торможения приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

 предыдущая статья | следующая статья 

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение