Проект единой методики разработан во исполнение п.3 решения Московской областной Думы от 28.01.2004 №7/84 «О проекте закона Московской области «О внесении изменений и дополнений в Закон Московской области «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории Московской области». Единая методика разработана Министерством имущественных отношений Московской области и Министерством финансов Московской области.

В качестве основной задачи проект единой методики выдвигает на первый план унификацию правил, по которым рассчитывается арендная плата за аренду земельных участков в различных муниципальных образованиях Московской области, что может быть оценено только положительно. Данный нормативный акт представляет еще один шаг к реализации гарантированного Конституцией РФ (ст. 8) единства экономического пространства и установленных федеральным законодательством принципов эффективности, справедливости, публичности и открытости процедур предоставления земельных участков (п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ).

К числу положительных моментов проекта единой методики следует отнести прежде всего установление единой базовой ставки арендной платы (в качестве таковой предлагается принять ставку земельного налога), единые коэффициенты видов деятельности арендаторов и видов использования земельных участков, установление периодичности изменения размера арендной платы и пересмотра размера соответствующих коэффициентов (не чаще одного раза в год), а также единой формулы исчисления арендной платы за землю вида

Ап = Аб * S * Кд * Пкд * Кз

где Ап – это размер арендной платы Аб – базовый размер арендной платы – устанавливается Правительством Московской области S – площадь земельного участка Кд – коэффициент по видам деятельности арендаторов и видам использования земель; Пкд – повышающий коэффициент к виду деятельности; Кз – коэффициент зонирования территорий.

В то же время, предложенная единая методика обладает и рядом недостатков, в том числе и в связи с устанавливаемыми ею дополнительными коэффициентами.

В единой методике определения арендной платы предлагается корректировка размеров арендной платы по сравнению с базовой ставкой арендной платы путем установления трех видов коэффициентов.

1. Коэффициент по видам деятельности арендаторов и видам использования земель. Существование такого коэффициента необходимо и оправдано разной степенью социальной значимости и экономической эффективности различных видов использования земли. Вместе с тем, список социально значимых видов деятельности и условий использования земельных участков должен быть расширен.

2. Повышающий коэффициент к виду деятельности. Введение данного коэффициента в пояснительной методике мотивируется тем, что на сегодняшний момент установленные муниципальными образованиями значения коэффициента по видам деятельности (см. п.1. далее - Кд) арендаторов «отличаются по некоторым видам деятельности в десятки, а в ряде случаев и в сотни раз». Принятие же единых (усредненных) для всей области значений Кд приведет к появлению «выпадающих доходов» по арендной плате за землю в тех муниципальных образованиях, которые в настоящее время применяют значения Кд выше средних, и даже в тех муниципальных образованиях, в которых действующие значения Кд ниже средних, поскольку «значительное повышение арендной платы может привести к отказу арендаторов от ее уплаты».

Предлагаемая аргументация за введение данного коэффициента неубедительна и страдает от внутренних противоречий.

Единственной значимой целью введения единой методики исчисления арендной платы на территории Московской области может считаться прежде всего установление единого порядка исчисления арендной платы, сопоставимости ее размеров для предприятий одного вида деятельности на всей ее территории, что обеспечит равномерное и гармоничное экономическое развитие нашего региона. В пояснительной записке справедливо отмечен тот факт, что соответствующие ставки в различных муниципальных образованиях отличаются даже не в разы, а в десятки и сотни раз. Но сделав важный шаг по констатации этого негативного факта, авторы методики не предпринимают никаких действий по его исправлению, а напротив – предлагают закрепить сложившееся неравенство и в единой методике расчета арендной платы. Стоит задаться вопросом, а в чем состоит тогда реальная цель данной методики ?

Фактором, оправдывающим введение дополнительного коэффициента по видам деятельности, называют выпадающие доходы конкретного муниципального образования. Однако сам факт образования таких выпадающих доходов свидетельствует о чрезмерности и экономической необоснованности введенных ставок арендной платы. Представляется, что фискальные интересы конкретного муниципального образования не могут быть поставлены выше интересов комплексного и гармоничного развития всего Московского региона.

Еще более сомнительным выглядит аргумент с финансовыми потерями в муниципальных образованиях, в которых ставка Кд ниже устанавливаемой единой методикой. Прежде всего, использование дополнительного коэффициента ситуацию в таких районах не исправит, поскольку разработчики единой методики четко ограничили нижний предел Пкд единицей, что соответствует и его названию – «повышающий коэффициент к виду деятельности арендаторов». Таким образом, такие муниципальные образования уменьшить нагрузку на предприятия, расположенные на их территории, не смогут. Достаточно странным выглядит аргумент авторов единой методики про неминуемый отказ арендаторов от уплаты стоимости аренды: владельцы недвижимого имущества, которые являются основной категорией плательщиков арендной платы за землю, не в состоянии изменить местонахождение зданий и сооружений и «обречены» использовать соответствующий земельный участок. Кроме этого, такой отказ будет свидетельствовать о неоправданно высоком размере арендной платы.

Если же потери муниципальных образований с введением единой методики будут слишком высоки, то в качестве исключения существование такого коэффициента можно допустить как временную меру , чтобы позволить местным органам власти компенсировать мнимые потери, вызванные отказом от чрезмерно завышенных ставок арендной платы. Но срок использования такого коэффициента не должен превышать одного года с момента введения в действие единой методики исчисления арендной платы. Кроме этого, необходимо установить как верхний предел такого коэффициента (на уровне Пкд=10), так и изменить правила его исчисления. Поскольку даже название коэффициента говорит о том, что он лишь дополняет основной коэффициент по видам деятельности арендаторов, то он должен не умножаться, а добавляться к основному коэффициенту по видам деятельности. С учетом вышесказанного временная формула для исчисления арендной примет следующий вид:

Ап = Аб * S * (Кд + ПкдЗ) * Кз

Поясним вышесказанное примером расчета арендной платы для АЗС на Ярославском шоссе (ставка земельного налога порядка 30 руб/кв.м., коэффициент вида деятельности – 4,2, размер участка 100 кв. м. (условно)). Дополнительный коэффициент - 10.

Арендная плата без учета Пкд = 30*4,2*100 = 12 600 руб.

Арендная плата (по единой методике) = 30*4,2*10*100 = 126 000 руб.

Арендная плата (предлагаемый вариант) = 30*(4,2+10)*100 = 42 600 руб.

Как видно, предлагаемый вариант обеспечивает более четкий контроль за изменением размеров арендной платы муниципальными образованиями, и позволяет удержать его в определенных пределах.

3. Коэффициент зонирования территорий. Введение данного коэффициента разработчики методики обуславливают необходимостью учета местоположения конкретного участка. Естественно, что расположение земельного участка во многом определяет его стоимость, равно как и экономически обоснованную ставку арендной платы. В то же время, пути корректировки размера арендной платы на сегодняшний день различны.

Как известно, в качестве основных инструментов учета ценности земельного участка действующее земельное законодательство (ст. 65-66 Земельного Кодекса РФ) предлагает рыночную и кадастровую оценку земли, при этом действительно массовой, отвечающей фискальным и налоговым интересам государства, является именно государственная кадастровая оценка земли. Порядок ее проведения устанавливается прежде всего федеральным законом «О государственном земельном кадастре», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и рядом специальных методик.

Методика ее расчета базируется на данных статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, что позволяет, в отличие от нормативной цены или действующих ставок земельного налога учесть арендную ценность и экономические возможности использования конкретного участка. Кроме этого, в процессе кадастровой оценки земли производится оценочное зонирование территорий, в результате которого выделяются зоны земель из однородных по целевому назначению и близких по кадастровой стоимости земельных участков, при этом границы этих зон не обязательно совпадают границами административно-территориальных единиц Московской области. Таким образом, данные кадастровой оценки позволяют ликвидировать явные несоответствия в оценке схожих участков для целей обложения земельным налогом (подобный пример приведен в пояснительной записке к единой методике расчета арендной платы).

Необходимость проведения кадастровой оценки земель Московской области и использования ее результатов подчеркивается и в областном законодательстве, важное место уделено кадастровой оценке в областной целевой программе «Развитие земельной реформы в Московской области на 2001-2003 годы».

Однако, поскольку процесс кадастровой оценки земель Московской области на настоящий момент не закончен, учет местных особенностей и расположения участка осуществляется муниципальными образованиями по-разному.

Наиболее опасным представляется произвольное установление оценочных зон и соответствующих коэффициентов зонирования территорий без проведения квалифицированной оценки земельных участков и анализа сложившейся структуры землепользования, поскольку без четкой экономической основы этот коэффициент вполне может превратиться в инструмент давления на предприятия и промышленность. Например, занимаемый большую площадь завод может столкнуться с давлением местных властей, которые, отнеся занимаемую заводом площадь к особой оценочной зоне, смогут значительно повысить размер арендной платы именно в отношении данного завода, поскольку в выделенной ими оценочной зоне иных предприятий просто не будет. При этом данный коэффициент не будет носить индивидуального характера, поскольку будет устанавливаться в отношении определенной территории, а не конкретного предприятия. Кроме этого, единой методикой не установлены нижний и верхний предел Кз, что также является недостатком.

В ряде муниципальных образований установление поправочных коэффициентов производится на основе комплексных оценочных мероприятий, проводимых научно-исследовательскими учреждениями. Вместе с тем, и такая оценка не отвечает интересам развития Московского региона. В настоящее время отсутствует единая методика и единые стандарты выделения оценочных зон, а устанавливаемые местными органами власти поправочные коэффициенты могут и не соответствовать выводам экспертов. Кроме этого, введение зонального коэффициента, если его применение и будет основано на специализированной оценке земель, фактически означает двойные расходы на оценку земель в Московской области, поскольку параллельно государство будет изыскивать и расходовать денежные средства и на кадастровую оценку тех же земель, которая, рано или поздно, но будет завершена.

В условиях, когда кадастровая оценка земель в Московской области еще не завершена, использование зонального коэффициента преждевременно, поскольку на сегодняшний день не разработаны методики определения оценочных зон, отсутствуют гарантии плательщикам арендной платы в справедливом определении Кз. В будущем, с введением единой базовой ставки арендной платы ценность конкретного участка может, например, определяться сложным кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка базовая ставка арендной платы

коэффициентом вида Кз= кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка/базовая ставка арендной платы

Если же введение такого коэффициента будет признано целесообразным, то необходимыми мерами будут являться установление предельного числа оценочных зон для одного муниципального образования (населенного пункта, сельского округа и т.д.), а также минимальные и максимальные размеры ставок Кз.

В целом предлагаемый проект единой методики определения арендной платы при аренде земельных участков следует оценить как требующий значительной переработки. В существующем виде проект не обеспечивает заявленных в нем и подразумеваемых целей, за исключением, пожалуй, лишь «недопущения снижения существующих объемов неналоговых доходов в части арендной платы за землю», что представляется не столь важным по сравнению с обеспечением устойчивого и равномерного развития экономического потенциала Московской области, а также установления справедливых и экономически обоснованных ставок арендной платы.

 предыдущая статья | следующая статья 

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение