В настоящее время мы становимся свидетелями постепенного ухода в прошлое чистого земельного кадастра и появление кадастра недвижимости, включающего в себя сведения как о земельных участках, так и об их улучшениях. Первой ласточкой нового курса была подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 – 2011 годы)», в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости», принятой одновременно с Земельным кодексом в 2001г.

В июле 2007 года вышел федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости», легитимизирующий переход от сбору сведений по отдельным видам недвижимого имущества к единым объектам недвижимости. Следующим шагом логично должно стать введение единого налога на недвижимость, о котором также разговоры идут достаточно давно. Но для введения подобного налога необходимо иметь налогооблагаемую базу, т.е. провести массовую оценку единых объектов недвижимости. В настоящее время мы имеем различные методики массовой оценки отдельно земельных участков и отдельно их улучшений.

Наиболее наглядно это видно на примере земель населенных пунктов, как категории земель, пользующихся наибольшим спросом и аккумулирующих в себе практически весь отечественный рынок недвижимости. Существующие способы массовой оценки земельных участков в рамках населенных пунктов и зданий похожи друг на друга применением корреляционно-регрессионного анализа при расчете стоимости.

Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденная в феврале 2007г., еще больше развила тенденцию построения статистических моделей, отображающих зависимость кадастровой стоимости от наиболее значимых факторов. Если в старой методике 2002г. статмодели предполагалось строить только по видам разрешенного использования, по которым есть достаточное количество сделок, то теперь больше 60% видов необходимо оценивать именно путем построения корреляционных моделей.

Подобное сильное расширение применения данного алгоритма связано с убеждением авторов методики, что за прошедшие 5 лет рынок недвижимости населенных пунктов значительно увеличился и достиг объема, необходимого для построения статистически достоверных моделей.

Если кадастровая оценка земельных участков проводится по единой методике, то состояние дел в массовой оценке объектов недвижимости значительно более плачевное. Общефедеральной методики не существует, правда есть региональные методические разработки. Наибольшую известность из них получила Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, утвержденная Законом Санкт-Петербурга № 387-58 от 30.06.2004г. В Москве в 2007г. была предприняты работы по созданию что-либо аналогичного, но для жилых помещений. В мае указанного года распоряжением Правительства Москвы от 3 мая 2007 г. N 823-РП был начат эксперимент по проведению массовой оценки стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города. Результаты эксперимента были признаны успешными и 23.11.2007г. постановлением Правительства города была утверждена Методика расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности Москвы.

Наиболее очевидный путь на первом этапе определения стоимости для налогообложения единых объектов недвижимости заключается в выработке на основе этих региональных методик единого федерального алгоритма определения стоимости улучшений земельного участка. Механизм выработки подобной методики достаточно очевиден – отбор универсальных факторов стоимости зданий и сооружений и определение перечня статистических моделей, из которых следует выбрать лучшую. Следующим шагом должно стать совмещение полученных результатов с итогами и методикой кадастровой оценки земельных участков. Плюсами такого решения проблемы массовой оценки единых объектов недвижимости являются:

• существование базы для формирования массовой оценки в виде утвержденной и опробованной методики кадастровой оценки и ее результатов;
• апробирование методик массовой оценки зданий и помещений в Москве и Петербурге, которое позволит выявить основные ошибки и «подводные камин» при перенесении алгоритма на другие регионы и федерацию в целом.

Минусами следует признать недостаточность и противоречивость информации, на основании которой следует создавать статистические модели, а также использование базовых величин, определение которых вызывает сомнение. Например, в московской методике используются цены на жилые помещения в ценах 1990-го года, которые затем корректируются на величину инфляции за прошедшие 17 лет и величину накопленного износа. В методике, разработанной в Санкт-Петербурге, используются базовые ставки аренды, устанавливаемые директивным путем органами власти субъекта Федерации.

Альтернативу использованию модифицированного сравнительного подхода, которым является построение статистических моделей, автор видит в более широком привлечении данных о потенциальном доходе от использования единых объектов недвижимости.

В настоящее время по большинству крупных городов страны накоплены данные о среднегородских ставках аренды объектов недвижимости различного целевого назначения. Например, в Москве на текущий момент не составляет труда собрать сведения о ставках аренды коммерческой недвижимости с середины 90-ых годов. При этом это могут быть как усредненные сведения по городу, так и дифференцированные по районам, классам, типу объектов и т.д.

Данные по квартирному рынку столицы еще более распространены: динамика цен и ставок существует с середины 1990-г. Такая же ситуация с большинством городов Подмосковья. По загородным типам жилья (коттеджи и таун-хаусы) информации меньше, но динамику можно без труда проследить с начала 2000-ных годов. По остальным крупным городам России ситуация с информацией о доходности объектов недвижимости, конечно, хуже, чем в Москве или в Санкт-Петербурге. Но тем не менее по большинству городов возможно собрать информацию о доходе недвижимости за последние годы.

При этом следует понимать, что ставки аренды, относимые к тем или иным объектам недвижимости, являются доходом, генерируемым единым объектом недвижимости, т.е. нет необходимости выделять долю дохода, приходящуюся на земельный участок. Процедура подобного выделения всегда чревата субъективными оценками и ошибками, закравшимися в расчеты.

На наш взгляд, из двух представленных вариантов расчета кадастровой стоимости единых объектов недвижимости в среднесрочной перспективе большую эффективность будет иметь второй вариант, как позволяющий обеспечить большую прозрачность процесса оценки и снизить количество допущений при расчетах.

 предыдущая статья

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение