В статьях «Анализ влияния макроэкономических факторов на доходность торговой недвижимости г. Москвы» и «Анализ влияния макроэкономических факторов на доходность офисной недвижимости г. Москвы» была подробно описана процедура технического анализа, которому были подвергнуты ставки аренды на торговые и офисные помещения столицы с целью выявить зависимость их от социально-экономических показателей страны и региона. В настоящей статье те же действия были предприняты по отношению к среднегородским ценам 1 м² московского жилья. Рассмотрим их результаты.

По традиции сначала обратимся к результатам корреляционно-регрессионного анализа. В таблице приведены значения коэффициентов парной корреляции между ценами и факторами, характеризующими экономику Российской Федерации.

Коэффициенты парной корреляции между ценами на жилье г. Москвы и макроэкономическими факторами

Фактор	Переменная	Коэффициент парной корреляции
валовый внутренний продукт	(Х1)	-0,71
объем промышленного производства	(Х2)	-0,13
объем продукции сельского хозяйства	(Х3)	-0,13
инвестиции в основной капитал	(Х4)	-0,74
индекс потребительских цен на товары и услуги	(Х5)	0,34
общий уровень безработицы	(Х6)	0,15
организованные сбережения населения	(Х7)	0,07
деньги на руках у населения	(Х8)	-0,28
экспорт	(Х9)	-0,57
импорт	(Х10)	0,62
курс национальной валюты	(Х11)	-0,76
уровень инфляции	(Х12)	0,15
среднемесячная заработная плата	(Х13)	-0,63

После устранения влияния мультикоррелярности регрессионная модель приняла вид:

Отличительной чертой цен на жилье по результатам регрессионного анализа является попаданием объемов российского экспорта в число значимых факторов. Полученная модель описывает 70,6% разброса значений переменной Y_Ж при коэффициенте множественной корреляции 0,84013243. Как и в предыдущих случаях, распределение остатков имеет лишь некоторые черты нормального и разброс практических значений относительно модельных значителен (рисунки ниже).

При исследовании влияния социально-экономических показателей столицы из их числа были исключены занятость в торговле и общественном питании (Х₂₁) и расходы населения на покупку товаров и услуг (Х₂₂). Из числа остальных наиболее значимыми явились инвестиции в основной капитал и среднегодовое количество безработных.

Коэффициенты парной корреляции между ценами на жилье и социально-экономическими показателями г. Москвы

Фактор	Переменная	Коэффициент парной корреляции
объем промышленного производства	(Х14)	-0,53
инвестиции в основной капитал	(Х15)	-0,79
индекс потребительских цен на товары и услуги	(Х16)	-0,18
среднегодовое количество безработных	(Х17)	0,75
экспорт	(Х18)	0,08
импорт	(Х19)	0,47
среднемесяная заработная плата	(X20)	-0,55

Все значимые факторы оказались тесно связанными друг с другом, поэтому в итоговое уравнение попала только переменная Х₁₅, как наиболее тесно связанная с результирующим фактором:

Коэффициент корреляции полученной модели составляет 0,79127971, достоверность — 62,61%. Анализ адекватности (на рисунках) подтверждает, что и в отношении стоимости квартир верен вывод, сделанный относительно торговых и офисных помещений: ценообразование московской недвижимости находится под гораздо большим влиянием экономики страны, чем экономики региона.

Результаты нейросетевого анализа макроэкономических показателей столицы в целом повторяют результаты анализа корреляционного: среди наиболее значимых факторов объем инвестиций и уровень безработицы, также ощутимое влияние на выход нейросети оказывает традиционно значимый для этого метода индекс потребительских цен.

Из российских экономических показателей наиболее весомое влияние на результирующий фактор нейронной сети проявляется у показателя «деньги на руках у населения». Это вполне объяснимо, так как доходность компаний-девелоперов жилья напрямую зависит от платежеспособности населения. Граждане являются единственными потребителями данного вида недвижимости. Из отличий жилой недвижимости от торговой или офисной следует отметить низкую значимость объемов государственного импорта и стоимость доллара США.

 предыдущая статья | следующая статья 

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение