Процесс организации проведения работ по государственной кадастровой оценке земель городского поселения является актуальной задачей и ее решению посвящено данное исследование.

Кадастровая оценка земель поселения, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости) призвана установить денежное выражение ценности земельного участка или стоимости права присвоения удобств и выгод от его использования.

Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применения особой технологии оценочных работ- методов массовой оценки.

Современный город - это сложный социально-экономический организм, формируемый экономико-географическими, демографическими, архитектурными, инженерно-строительными, экологическими и другими факторами, взаимосвязанными с природной средой.

Существует два свойства города, неизменно присущих только ему. Первое - концентрация на ограниченном пространстве больших масс людей вместе со средствами их существования, и средствами производства. Второе - структурное единство, характеризующее город как особую форму материальной среды, связанную с определЈнной группой общественных отношений функций. Благодаря этим свойствам город является, и будет являться объектом кадастровой оценки.

Москва - субъект РФ, является одним из крупнейших мегаполисов в мире и самым крупным в России. Значительная ценность земель города Москвы, еЈ экономический и правовой статус обуславливают особый подход к проведению государственной кадастровой оценки земель.

Цель кадастровой оценки земель г. Москвы заключается в обеспечении дальнейшего развития и совершенствования земельных отношений в столице.

Задачами кадастровой оценки земель г. Москвы являются:

• получение достоверной и имеющей правовой статус информации о стоимостных характеристиках городских земель и земельных участков;
• обеспечение территориально- экономического зонирования города;
• расчет и обоснование тарифов и базовых ставок для всех видов земельных платежей;
• обеспечение оценки земельных участков для всех видов рыночных операций;
• информационное обеспечение городских земельных ценных бумаг;
• обеспечение института ипотечного кредитования;
• обеспечение земельных фондовых активов.

Кадастровая оценка земель г. Москвы включает в себя следующие функциональные процессы:

• кадастровое территориально- экономическое зонирование;
• поквартальная кадастровая оценка;
• кадастровая оценка земельных участков;
• формирование экономических нормативов;
• обеспечение земельных фондовых активов;
• кадастровая оценка земель специального назначения.

Результатом кадастровой оценки земель являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка, которая, в соответствии с Налоговым кодексом, выступает в качестве его налогооблагаемой базы.

Москва - мегаполис, сочетающий на своей территории как большое количество объектов культуры, искусства, административных зданий так и внушительное число промышленных предприятий, большинство из которых имеют высокий класс вредности. Поэтому вопросы учета экологических показателей при кадастровой оценке земель, особенно актуальны для столицы.

ОбъЈм антропогенного воздействия на природу и окружающую среду в разных округах г. Москвы неоднороден. Проанализировав данные об экологической обстановке г. Москвы, можно сделать вывод, что ЮВАО с сосредоточением на его территории 40% всех предприятий города является самым не благоприятным округом.

Рассмотрим процесс учета экологических факторов при расчете показателей кадастровой оценки земель ЮВАО г. Москвы.

Методика проведения работы сводилась к следующим этапам:

Первый этап - разграничение территории округа на оценочные участки.

Выделение оценочных участков осуществляется в границах территориально-экономических зон, проходящих по территории ЮВАО. Это - зоны № 27, 14, 4, 5, 39, 15, 26, 27.2.

Далее оценочным участкам присваиваются порядковые номера и описывают их более подробно. Особое внимание при этом уделяется экологическому состоянию оценочных участков.

Выполненные исследования показали, что в состав территориально-экономических зон, расположенных в ЮВАО входят оценочные участки с очень высокой степенью загрязнения, как атмосферного округа, так и почвенного покрова, поверхностных и подземных вод, нарушением шумового режима, с пожароопасной ситуацией на их территории.

Это участки производственного назначения, на территории которых расположены вредные промышленные предприятия, такие как АЗЛК, нефтеперерабатывающий завод, литейно-механический завод, асфальтно-бетонный завод, металлургический завод «Серп и молот» и другие, имеющие номера 14.9 14.12 14.15 5.2 27.4 27.13 14.6 14.7

Автором выделены экологически благоприятные оценочные участки. Оценочный участок 27.2.1. занят Кузьминским лесопарком, подзоной повышенной ценности, а № 4.1 историческим парком Лефортово, имеющим высокую историческую, архитектурную и эстетическую ценность.

Оценочные участки № 14.1, 14.3, 14.5 представляют собой зоны рекреации, хорошо озеленЈнные и относительно чистые с точки зрения экологии.

Остальные оценочные участки представляют собой либо жилую застройку 5^ти, 9^ти этажными домами, либо общественный центр.

На втором этапе для каждого оценочного участка были установлены факторы влияния.

По выделенным оценочным участкам устанавливались факторы относительной ценности и их числовые значения, при этом учитывалось влияние следующих групп факторов (таблица 1).

Таблица 1

№ пп	Наименование факторов и подфакторов относительной ценности	Рекомендуемые значения
1	Доступность населения к:
1.1	Общегородскому административно-общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.	+1,10
1.2	Историческому центру города, объектам культуры
2	Уровень развития культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, наличие
2.1	детских дошкольных учреждений	+0,11
2.2	школ	+0,02
2.3	объектов торговли, питания, бытового обслуживания	+0,03
2.4	объектов культуры, искусства, здравоохранения, спорта	+0,08
3	Историческая ценность застройки, эстетическая ландшафтная ценность территории. Наличие:
3.1	зон исторических и архитектурных памятников	+0,5
3.2	ценных эстетических факторов	+0,4
3.3	ценных природных факторов	+0,4
4	Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия
4.1	Загрязнение воздушного бассейна	-0,2
4.2	Загрязнение территории	-0,2
4.3	Загрязнение воды	-0,2
4.4	Нарушение шумового режима	-0,2
4.5	прочие отрицательные явления	-0,2
5	Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям
5.1	сложный рельеф, слабые грунты	-0,2
5.2	Подтопление. Заболачивание	-0,2
5.3	наличие других природных факторов усложняющих и удорожающих подготовку территории к использованию в градостроительных целях	-0,2
6	Рекреационная ценность территории, наличие
6.1	природно-заповедных и рекреационно-природных территорий	+0,5
6.2	Заповедных и защитных лесных территорий	+0,25

Далее численные значения факторов относительной ценности суммируются и к полученной сумме прибавляют 1, в результате для каждого оценочного участка определяется коэффициент относительной ценности территории:

К = 1 + К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆, где

К - суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах оценочного участка;

К₁-К₆ - поправочные коэффициенты соответственно 1-6 группы факторов.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, что бы в среднем по округу коэффициент дифференциации был равен ≈ 1,0.

Третий этап - формирование зон градостроительной ценности и определение арендной платы для каждой из них. После взвешивания все оценочные участки записывались в порядке убывания численных значений коэффициентов относительной ценности и все оценочные участки, имеющие равные коэффициенты, были объединены в зоны градостроительной ценности.

Используя коэффициенты дифференциации по городу базовых ставок ежегодной арендной платы за землю и среднюю по городу ставку арендной платы за землю в размере 180 тыс. рублей, авторами были получены коэффициенты дифференциации ставки арендной платы за землю и арендная плата в руб./га для всех оценочных участков, входящих в зоны градостроительной ценности территории (таблица 2)

Таблица 2

Определение ставок арендной платы с учЈтом коэффициента дифференциации

Номер зоны градостроительной ценности	Номер оценочных участков	Коэффициент дифференциации ставки арендной платы	Коэффициент диф-ции ставки арендной платы с учЈтом к-та диф-ции города.	Ставка арендной платы (4*180 тыс. руб./га)
1	2	3	4	5
Зона № 27 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 0,35.
I	27.4	0,50	0,18	32 400
II	27.6 27.13 27.1	0,90	0,32	57 600
III	27.7 27.8 27.11	1,00	0,35	63 000
IV	27.9 27.12	1,10	0,38	68 400
V	27.3 27.5	1,30	0,46	82 800
VI	27.2	1,40	0,49	88 200
VII	27.2	1,70	0,60	108 000
Зона № 14 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 0,76.
I	14.7	0,40	0,30	54 000
II	14.4 14.6 14.9	0,50	0,38	68 400
III	14.15	0,70	0,53	95 400
IV	14.12	0,80	0,61	109 800
V	14.2	0,90	0,68	122 400
VI	14.14 14.8 14.11	1,00	0,76	136 800
VII	14.8 14.11 14.18	1,10	0,94	151 200
VIII	14.13 14.16	1,20	0,91	163 800
IX	14.17	1,30	0,99	178 200
XII	14.5	1,90	1,44	259 200
X	14.10	1,70	1,29	232 200
XI	14.3	1,80	1,37	246 600
XIII	14.1	2,10	1,60	288 000
Зона № 15 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 1,09
I	15.1	1,00	1,09	196 200
Зона № 5 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 4,03.
I	5.1 5.2	1,10	4,43	797 400
Зона № 4 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 4,14.
I	4.3	0,70	2,90	522 000
II	4.2	0,80	3,31	595 800
III	4.1	2,40	9,94	1 780 200
Зона № 26 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 0,35.
I	26.2 26.3	1,00	0,35	63 000
II	26.1	1,10	0,38	68 400
Зона № 39 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 0,26.
I	39.1	1,00	0,26	46 800
Зона № 27.2 Коэффициент дифференциации территории города базовых ставок ежегодной арендной платы за землю для такой зоны равен 0,76.
I	27.2.1	1,00	0,76	136 800

Проанализировав все имеющиеся данные и полученные результаты нетрудно заметить зависимость между размером арендной платы и экологическим состоянием оценочных участков.

Самый высокий размер арендной платы имеют оценочные участки с благоприятной экологией, это зоны отдыха населения (27.2.1 4.1).

Наиболее низкий размер арендной платы у оценочных участков на территории которых или вблизи неЈ расположены вредные промышленные предприятия и где экологическая ситуация оценивается как неудовлетворительная (27.4 14.7 27.13).

Из проделанной работы видно влияние экологических показателей на процесс и результаты кадастровой оценки земель ЮВАО г. Москвы.

Однако учет экологических показателей трудоемок, поэтому необходимо проводить работы по автоматизации этого процесса.

Список литературы

1. Варламов А.А. Теоретические и методические положения формирования системы государственного земельного кадастра Российской Федерации // Сб. науч. ст.: Землеустроительная наука и образование ХХ1 века.- М.: Былина, 1999.- С. 73- 85.
2. Варламов А.А., Хабаров А.В. Экология землепользования и охрана природных ресурсов. – М.: Колос, 1999. – 159 с.
3. Воронцов А.П., Бузмаков В.В. Земельные отношения и кадастровая оценка земли // Аграрная наука, 1999, № 6, № 7. – С.4-5, С.6-9.
4. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. – М.: РУССЛИТ, 1995.

 предыдущая статья | следующая статья 

---

Мнение читателей Если ваше мнение по данному вопросу заслуживает большего внимания, то вы можете написать письмо авторам сайта, и ваша статья будет опубликована в соответствующем разделе. Добавить свое мнение